Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale, ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. La Conformità Catastale ed Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (concessione edilizia, licenza edilizia, ecc.) con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o successive ristrutturazioni e/o ampliamenti di un immobile. Le informazioni tenute dal Catasto però, non hanno funzione probatoria, quindi non forniscono prova sulla legittimità urbanistica-edilizia della soluzione.
I criteri di regolarità edilizia e catastale vengono però confusi e scambiati tra loro erroneamente. Chiariamo questo aspetto.
CONFORMITA’ URBANISTICA
La Conformità Urbanistica certifica l’esatta corrispondenza tra il progetto per il rilascio del titolo edilizio, e lo stato di fatto attestando quindi, che quanto realizzato e la destinazione d’uso degli immobili siano corrispondenti ai titoli abilitativi (CILA, SCIA, Permesso di costruire, ecc.) depositati presso lo sportello tecnico per l’edilizia in ogni Comune.
Lo “stato legittimo” di un immobile è stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio dell’immobile.
QUANDO E’ NECESSARIO IL CERTIFICATO DI CONFORMITA’ URBANISTICA?
Il certificato di conformità urbanistica sarà necessario in caso di:
- Compravendita: quando si intende acquistare un immobile conviene verificare la regolarità urbanistica prima di sottoscrivere una proposta d’acquisto, perché, se l'immobile presenta irregolarità , è necessario verificare se esse siano sanabili o insanabili; nel primo caso è il venditore che deve farsi carico dell’adempimento e degli oneri e spese conseguenti, nel secondo caso l’immobile non è alienabile;
- Richiesta e accensione del mutuo;
- Eventuali interventi edilizi come ad esempio, nel caso di una ristrutturazione;
Un tecnico in questi casi, è chiamato ad opportune verifiche prima di certificare la conformità urbanistica attraverso un confronto dello stato di fatto e il progetto realizzato. Nel caso in cui l’immobile sia stato realizzato in maniera difforme rispetto al progetto depositato, non viene rilasciata alcuna conformità urbanistica.
CONFORMITA’ CATASTALE
A differenza della Conformità Urbanistica la Conformità Catastale certifica che lo stato di fatto (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) sia esattamente uguale alla piantina depositata al Catasto Fabbricati. Difatti, la funzione degli uffici catastali è prettamente fiscale e non urbanistica per poter in buona sostanza annunciare la rendita sulla quale si dovranno pagare le tasse (IMU, spazzature, ecc.).
CONCLUSIONI
In conclusione se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo abilitativo non può essere venduto. Esistono altresì, piccole difformità che comportano sanzioni solo amministrative che non sempre possono essere regolarizzate e che nella maggior parte dei casi diminuiscono il valore della casa rendendo difficoltoso l’accesso ai mutui. Il consiglio è quindi, quello di acquistare un immobile conferme facendo controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia che, con una dichiarazione è sottoposto ad una responsabilità di natura penale.
